Häufige Fragen: Gemeinde Einhausen

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Häufige Fragen

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Häufige Fragen

Hier haben wir viele Fragen aufgegriffen, die uns im Rahmen der Einführung wiederkehrender Straßenbeiträge gestellt wurden, und die Antworten hierzu zusammengefasst. Die Auflistung wird fortlaufend ergänzt.

Ich bin doch gar nicht mehr der Eigentümer ...

Eigentümerwechsel können i.d.R. erst dann berücksichtigt werden, wenn die Eigentümerdaten durch das zuständige Finanzamt bestätigt wurden. Dies kann unter Umständen einige Monate dauern. Daher kann es vorkommen, dass das Infoschreiben oder später der Beitragsbescheid an den/die „Alteigentümer/in“ versendet wurden/werden. Wir bitten um Verständnis, dass wir nur auf „Zuruf“ keine Änderungen der Eigentumsverhältnisse in unserer Datenbank vornehmen dürfen.

Grundsätzlich gilt jedoch: Ab dem Zeitpunkt der im Kauf- oder Übergabevertrag geregelten Eigentumsübertragung ist der neue Eigentümer beitragspflichtig, sofern im Kauf-/Übergabevertrag nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde. Bitte nehmen Sie nach der Übergabe des Grundstücks an den neuen Eigentümer Kontakt mit unserer Steuerabteilung auf.

Sofern nur eine Adressänderung durch Umzug des/der Eigentümers/Eigentümerin erfolgt ist, bitten wir, dies umgehend mitzuteilen. Adressänderungen werden sofort berücksichtigt.

Warum bin ich nicht verschont, obwohl ich mein Grundstück erst vor weniger als 25 Jahren voll erschlossen erworben habe?

Maßgebend für den Beginn der 25-jährigen Verschonungsfrist ist immer der Zeitpunkt der endgültigen Fertigstellung der Erschließungsanlagen. Ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Verschonungsfristen.

Haben Sie in den letzten 25 Jahren Erschließungsbeiträge für die Sanierung von Straßen oder Gehwegen gezahlt, so ist dieser Zeitpunkt i.d.R. auf Ihrem damaligen Beitragsbescheid benannt.

Haben Sie vor einiger Zeit ein Baugrundstück in einem Neubaugebiet erworben, ist nicht das Datum des Kaufvertrags oder des Eigentumsübergangs entscheidend, sondern auch hier der Zeitpunkt, zu dem die Straßen im Endausbau und vollständig hergestellt waren. In den aktuellen Baugebieten "Die Wilbers II", "Die Wilbers III" und "Im Knippel" ist dieser Zeitpunkt aktuell noch nicht erreicht, das Ende der Verschonungsfrist kann dort noch nicht definiert werden.

Haben Sie vor einiger Zeit im Altbestand ein Grundstück erworben, so ist mit Ausnahme einzelner Straßenzüge immer davon auszugehen, dass die Erschließungsanlagen vor mehr als 25 Jahren fertiggestellt wurden. Eine Verschonung kann nicht gewährt werden, auch wenn in Ihrem Kaufvertrag ggf. ein Passus enthalten ist, dass alle Erschließungsbeiträge gezahlt wurden und bereits mit dem Kaufpreis abgegolten seien.

 

Mein Grundstück liegt an einer Landes- oder Kreisstraße, warum bin ich trotzdem beitragspflichtig?

Sämtliche Verkehrsanlagen des Gemeindegebietes bilden eine öffentliche Einrichtung als Abrechnungsgebiet im Sinne von § 11 a Absatz 2b KAG. Alle Grundstückseigentümer, die im Abrechnungsgebiet ein Grundstück besitzen, sind auch beitragspflichtig. Die Beitragspflicht ist damit unabhängig vom Eigentümer der Straße ("Straßenbaulastträger"), an der das Grundstück liegt.

Wurden / werden Landes- oder Kreisstraßen innerhalb des Gemeindegebietes (L 3111: Mathildenstraße, Ludwigstraße und westliche Hauptstraße, K 65: Industriestraße) saniert oder grundhaft erneuert, so wurden / werden für den Fahrbahnbau keine Straßenbeiträge von den Grundstückseigentümern erhoben, da diese Kosten vom Land Hessen bzw. vom Kreis Bergstraße getragen werden.

Dies gilt allerdings nicht für die Gehwege an diesen Straßen. Träger der Baulast ist hier wiederum die Gemeinde, womit im Falle einer Erneuerung der Gehwege die Kosten hierfür künftig ebenfalls auf alle Grundstückseigentümer im Gemeindegebiet umgelegt werden.

 

Muss ich für ein Eckgrundstück doppelt bezahlen?

Eckgrundstücke, die an zwei verschiedene Straßen angrenzen, werden genauso bewertet wie alle anderen Grundstücke im Abrechnungsgebiet.

Ist Ihr Grundstück verschont, weil Sie innerhalb der letzten 25 Jahre für eine der beiden angrenzenden Straßen Erschließungs- oder andere Straßenbeiträge gezahlt haben, so ist zu beachten, dass nur für 50% des jetzt fälligen Straßenbeitrags eine Verschonung gewährt werden kann. Auch damals wurde für das Eckgrundstück nur ein Straßenbeitrag gewichtet mit 50% erhoben, während Nachbarn, deren Grundstück nur an die damals erneuerte Straße angrenzt, den vollen Beitrag gezahlt haben.

Warum sind die Gebäude auf meinem Grundstück nicht entsprechend der tatsächlichen Situation dargestellt?

In dem Planausschnitt Ihres Grundstücks, der im Infoschreiben dargestellt ist, basiert die Darstellung der Bebauung auf der sogenannten "Automatisierten Liegenschaftskarte" (ALK). Die Liegenschaftskarte stellt als bildlicher Teil zusammen mit dem "Automatisierten Liegenschaftsbuch" (ALB) das Liegenschaftskataster dar. Dieser amtliche Datenbestand wird von der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG) gepflegt und kann von uns nicht verändert werden.

Wenn kleinere Nebengebäude abgerissen werden, so ist dies oftmals genehmigungsfrei möglich. Die Bauaufsichtsbehörden und in deren Folge die Ämter für Bodenmanagement erhalten somit keine Kenntnis vom Rückbau des Gebäudes. Solche Veränderungen werden daher oftmals erst dann eingemessen und erfasst, wenn infolge anderer Bauvorhaben oder nach langjährigen Intervallen eine Neuvermessung des Gebäudebestands in einem bestimmten Quartier erfolgt.

Unabhängig davon sind die Grundrisse der vorhandenen Bebauung für die Erhebung wiederkehrender Straßenbeiträge nicht relevant, sondern ausschließlich die Zahl der Vollgeschosse.

Was ist ein beplanter Bereich?

Als "beplanten Bereich" bezeichnet man solche Flächen, die sich im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans befinden. Einen Übersichtsplan mit den Geltungsbereichen und Bezeichnungen (Nummern) der rechtskräftigen Bebauungsplänen finden Sie hier.

Liegt mein Grundstück im beplanten oder unbeplanten Bereich?

Einen Übersichtsplan mit den Geltungsbereichen und Bezeichnungen (Nummern) der rechtskräftigen Bebauungsplänen finden Sie hier.

Alle rechtskräftigen Bebauungspläne im Gemeindegebiet können Sie hier einsehen und herunterladen. In den Planzeichnungen finden Sie i.d.R. die festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse, die für die Festlegung des Nutzungsfaktors maßgebend ist.

Wann ist ein Geschoss ein Vollgeschoss?

Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m aufweisen (vgl. Definitionen in § 2 der Hessischen Bauordnung). Gemäß § 2 Absatz 5 Satz 5 HBO wird diese Höhe von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden Decke (!) gemessen. Es zählt also nicht die lichte Raumhöhe, sondern die Deckenstärke zählt einfach mit.

 

Wann ist ein Dachgeschoss ein Vollgeschoss?

Ein Dachgeschoss ist dann ein Vollgeschoss, wenn es 75% oder mehr der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses aufweist. Dabei ist nur die Fläche zu berücksichtigen, deren Höhe mindestens 2,30 m misst. Die Höhe ist von der Oberkante Rohfußboden bis Oberkante der Tragkonstruktion zu messen. Gleiches gilt für Staffelgeschosse.

(vgl. Definitionen in § 2 der Hessischen Bauordnung)

Wann ist ein Kellergeschoss ein Vollgeschoss?

Ein Keller ist ein Vollgeschoss, wenn die Geschosshöhe ebenfalls 2,30 m beträgt und seine Deckenoberkante (!) im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Die Geschosshöhe ist von der Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden Decke (!) zu messen. Auch hier zählt nicht die lichte Raumhöhe, sondern die Deckenstärke zählt einfach mit.

(vgl. Definitionen in § 2 der Hessischen Bauordnung)

Warum werden für die Festlegung des Nutzungsfaktors mehr Vollgeschosse zugrunde gelegt als tatsächlich vorhanden sind?

In diesem Fall liegt das Grundstück i.d.R. in einem beplanten Bereich (Erläuterung siehe oben).

Dort wird zur Festlegung des Nutzungsfaktors grundsätzlich die Geschosszahl herangezogen, die im Bebauungsplan als maximal zulässiger Wert festgesetzt ist. Dies gilt unabhängig davon, ob das Grundstück unbebaut ist oder die gemäß Bebauungsplan mögliche Geschosshöhe nicht vollumfänglich oder auch voll ausgenutzt wurde. Hier wird immer der Nutzungsfaktor der möglichen Bebauung herangezogen, was durchaus abweichend zur tatsächlichen Bebauung sein kann.

Warum wird für die beiden Gebäude auf meinem Grundstück ein einheitlicher Nutzungsfaktor berücksichtigt, obwohl das eine Gebäude weniger Geschosse als das andere hat?

Sofern keine Realteilung des Grundstücks erfolgt ist und es somit immer noch ein Buchgrundstück bildet, wird es einheitlich bewertet.

Im beplanten Bereich wird zur Festlegung des Nutzungsfaktors grundsätzlich die Geschosszahl herangezogen, die im Bebauungsplan als maximal zulässiger Wert festgesetzt ist. 

Im unbeplanten Bereich wird immer das Gebäude mit der höchsten Geschosszahl für das gesamte Grundstück zur Berechnung des Nutzungsfaktors herangezogen. 

Warum wurden für mein Grundstück zwei verschiedene Nutzungsfaktoren festgelegt?

Vermutlich beträgt die Grundstückstiefe im Ihrem Fall mehr als 50 m. Zur Vermeidung unbilliger Härten für den die Tiefe von 50 m übersteigenden Grundstücksteil  kann als Nutzungsfaktor 0,25 (analog zu Freizeitgärten) berücksichtigt werden ("Tiefenbegrenzung").

Ist dies nicht der Fall, so liegt Ihr Grundstück wahrscheinlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in dem innerhalb Ihres Grundstücks ggf. unterschiedliche Nutzungsarten mit unterschiedliche Geschosszahlen festgesetzt sind (Trennung durch "Knödellinie").

Warum wird mein Grundstück mit einem Nutzungsfaktor nach Vollgeschossen bewertet, obwohl es noch unbebaut ist?

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, dann wird immer die gemäß Bebauungsplan mögliche Geschosszahl zur Festlegung des Nutzungsfaktors herangezogen - und zwar vollkommen unabhängig davon, ob Gebäude errichtet wurden und falls ja, mit wievielen Vollgeschossen.

Liegt das Grundstück im unbeplanten Bereich, dann wird die Vollgeschosszahl der Bebauung in der unmittelbaren Umgebung betrachtet. Stehen z. B. Gebäude mit 2 Vollgeschossen auf den umliegenden Grundstücken, dann wird der Nutzungsfaktor 1,25 für 2 Vollgeschosse auch für ein unbebautes Grundstück festgesetzt.

Warum wird mein Garten mit einem Nutzungsfaktor nach Vollgeschossen bewertet und nicht mit dem Nutzungsfaktor für Gärten?

Maßgebend für die Bewertung ist zunächst immer das gesamte Grundstück (im Sinne des sogenannten "Buchgrundstücks"), selbst wenn dies aus mehreren Flurstücken besteht. Die Rechtsprechung führt hierzu aus:

"Steht ein Hinterliegergrundstück und das es von der Anbaustraße trennende, selbständig bebaubare Anliegergrundstück im Eigentum derselben Person, gehört auch das Hinterliegergrundstück zum Kreis der durch die Anlage i.S. des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossenen Grundstücke, wenn es entweder tatsächlich eine Zufahrt zu der Anlage besitzt oder zusammen mit dem Anliegergrundstück einheitlich genutzt wird."

Ein Nutzungsfaktor 0,25 für Dauerklein-, Schreber- oder Freizeitgärten gilt ausschließlich für solche Einzelparzellen, die nicht im Zusammenhang mit anderen Flurstücken ein solches Buchgrundstück bilden und wo zudem keine andere Nutzung als Gartennutzung zulässig ist.

Im beplanten Bereich muss hierfür im Bebauungsplan die Nutzung als Dauerklein-, Schreber- oder Freizeitgarten festgesetzt sein.

Im unbeplanten Bereich darf für das betreffende Grundstück explizit nur eine Gartennutzung möglich sein.

Warum wird mein Grundstück mit einem Nutzungsfaktor nach Vollgeschossen bewertet, obwohl nur eine Garage drauf steht?

Ein Nutzungsfaktor 0,5 für Garagen und Stellplätze gilt ausschließlich für solche Einzelparzellen, die nicht im Zusammenhang mit anderen Flurstücken ein Buchgrundstück bilden und wo zudem keine andere Nutzung als Garagen oder Stellplätze möglich ist.

Im beplanten Bereich muss hierfür im Bebauungsplan die Nutzung nur für Garagen und Stellplätze explizit festgesetzt sein.

Im unbeplanten Bereich darf für das betreffende Grundstück wegen seiner Größe nur die Bebauung mit einer Garage oder die Nutzung als Stellplatz oder in ähnlicher Weise möglich sein.

Was heißt "Tiefenbegrenzung"?

In Einhausen gibt es viele lange, schmale Grundstücke, die nur über eine kurze Abschnittslänge an eine öffentliche Straße angrenzen, jedoch eine sehr große Grundstückstiefe aufweisen, woraus eine entsprechend große Grundstücksfläche resultiert. Der überwiegende Teil des Grundstückes wird nur als Garten genutzt. Um hier unbillige Härten zu vermeiden, wurde die sogenannte „Tiefenbegrenzung“ im Nutzungsfaktor eingeführt.

Bei Grundstücken mit Grundstückstiefen > 50 m, auf denen nur eine Bebauungstiefe < 50 m im beplanten Bereich zulässig / im unbeplanten Bereich vorhanden ist, wird für den die Tiefe von 50 m übersteigenden Grundstücksteil 0,25 als Nutzungsfaktor (analog Freizeitgärten) zugrunde gelegt. Reicht die bauliche oder gewerbliche Nutzung über diese Begrenzung hinaus, so ist die Grundstückstiefe maßgebend, die durch die hintere Grenze der Nutzung, zuzüglich der baurechtlichen Abstandsflächen, bestimmt wird.

Grundstücksteile, die lediglich eine wegemäßige Verbindung zur Straße herstellen (interne Erschließungsstraßen), bleiben bei der Bestimmung der Grundstückstiefe unberücksichtigt.

Eine solche Tiefenbegrenzung ist mit der Einhäuser Satzung erstmals in dieser Form in eine Straßenbeitragssatzung eingeflossen. Da die Rechtsprechung eine vollständige Kappung der Grundstücksfläche ab einer Tiefenbegrenzungslinie nicht zulässt, wurde in der Satzung eine Reduktion des Nutzungsfaktors zu 0,25 (analog zu Freizeitgärten) ab dieser Tiefenbegrenzungslinie festgelegt. Aus erschließungsbeitragrechtlicher Sicht ist eine solche Lösung nicht zu beanstanden.

Warum verläuft bei meinem Grundstück die Tiefenbegrenzungslinie bei meinem Grundstück weiter als 50 m von der Straße entfernt?

Sofern eine Bebauung noch über eine Grundstückstiefe von 50 Metern hinaus vorhanden ist, wird erst ab diesem Gebäude zzgl. der baurechtlichen Abstandfläche von i.d.R. 3 m Breite die Tiefenbegrenzung festgesetzt.

Im Erhebungsbogen wurde ein falscher Anteil des Wohnungsteileigentums zugrunde gelegt.

Ausschlaggebend ist immer der Eigentumsanteil, der im Grundbuch verzeichnet ist. Sofern es anderslautende Vereinbarungen gibt, die nicht im Grundbuch eingetragen wurden, können diese bei der Festlegung des Wohnungsteileigentums leider nicht berücksichtigt werden.

Warum ist die Veranlagungsfläche im Erhebungsbogen viel größer als die Fläche meiner Eigentumswohnung?

Bei Eigentumswohnungen wird zur Ermittlung der Veranlagungsfläche zunächst die Gesamtfläche des Grundstücks bewertet, unabhängig von der Größe der Wohnung. Der für den einzelnen Wohnungseigentümer relevante Anteil der Veranlagungsfläche, der der Beitragsbemessung zugrunde gelegt wird, ergibt sich dann entsprechend dem im Grundbuch eingetragenen Anteil des Wohnungsteileigentums.

Warum werden für meine Eigentumswohnung mehrere Vollgeschosse angerechnet, obwohl die Wohnung im Erdgeschoss liegt?

Bei Eigentumswohnungen wird zur Ermittlung der Veranlagungsfläche zunächst die Gesamtfläche des Grundstücks bewertet. Der Nutzungsfaktor wird anhand der für das Grundstück maßgebenden Vollgeschosszahl bestimmt - unabhängig von der Lage der betreffenden Wohnung im Gebäude. Der für den einzelnen Wohnungseigentümer relevante Anteil der Veranlagungsfläche, der der Beitragsbemessung zugrunde gelegt wird, ergibt aus dem im Grundbuch eingetragenen Anteil des Wohnungsteileigentums.

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