Informationen für das Baugebiet "Im Knippel": Gemeinde Einhausen

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Informationen für das Baugebiet "Im Knippel"

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Informationen für das Baugebiet "Im Knippel"

Hier finden Sie die Antworten auf viele Fragen, die speziell das Baugebiet "Im Knippel" betreffen.
Allgemeine Themen, die alle Bauherren betreffen, finden Sie hier.

Wann erfolgt die Baufreigabe durch die Gemeinde?

Voraussetzung für die Baufreigabe ist der Abschluss aller Bauarbeiten für die Erschließungsanlagen und deren ordnungsgemäße Bauabnahme einschließlich der hierfür erforderlichen Bauwerksprüfungen. Aktuell rechnen wir mit dem Abschluss der Bauarbeiten noch vor Weihnachten 2019, die Bauabnahmen können dann im Laufe des Januars 2020 erfolgen.

Sobald die Baufreigabe erfolgt, werden alle Grundstückseigentümer hierüber informiert.

Ab wann kann ich die Bauantragsunterlagen einreichen?

Prinzipiell dürfen Sie die Antragsunterlagen für ein reguläres Baugenehmigungsverfahren nach § 65 (oder § 66) HBO bzw. für eine Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO schon jetzt bei der Bauaufsicht für den Kreis Bergstraße an

Der Kreis Bergstraße – Der Kreisausschuss
Bauaufsicht, Frau Happel
Gräffstraße 5

64646 Heppenheim

einreichen.

Grundvoraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung bzw. Genehmigungsfreistellung ist jedoch, dass "... die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist ...". Dies ist erst mit der Baufreigabe durch die Gemeinde gegeben. Die Bauaufsicht wird Ihre Antragsunterlagen daher zunächst zur Seite legen und noch nicht weiter bearbeiten.

Zwischen Gemeinde und Bauaufsicht wurde vereinbart, dass eine Antragstellung ab Dezember 2019 sinnvoll ist und die Bauaufsicht dann auch die Bearbeitung eingehender Anträge aufnimmt.

Wo dürfen Doppelhäuser errichtet werden?

Auf allen Baugrundstücken, für die im Bebauungsplan die Kennziffer 1, 1a oder 1b festgesetzt ist, dürfen auch Doppelhäuser bzw. Doppelhaushälften errichtet werden. Mit Ausnahme der deutlich kleineren Baugrundstücke nördlich der Straße "An der Renngasse", die speziell für Doppelhaushälften vorgesehen sind und für die auch eine entsprechende Baulast im Grundbuch vermerkt wurde, kann die Ausrichtung der Doppelhaushälften frei gewählt werden, solange der Bau innerhalb des durch den Bebauungsplan vorgegebenen Baufensters erfolgt.

Sollten Sie die Errichtung eines Doppelhauses auf einen der größeren Grundstücke planen und hiernach eine Grundstücksteilung beabsichtigen, beachten Sie bitte, dass beide Grundstücksteile größer als 200 m² und voneinander unabhängig erschlossen sein sollten.

Wo dürfen Reihenhäuser errichtet werden?

Reihenhäuser dürfen ausschließlich in den mit Kennziffer 2 ausgewiesenen Flächen entlang der Industriestraße (K 65) errichtet werden. Diese Grundstücke werden an einen Bauträger veräußert. Welcher Bauträger dies sein wird, steht zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht fest.

Wo dürfen Garagen errichtet werden?

Garagen dürfen sowohl im Baufenster (vgl. Bebauungsplan: blaue Linie) als auch überall in den zu den Verkehrsflächen orientierten, mit einer roten Strichlinie umrandeten Flächen mit Einschrieb "St/Ga" errichtet werden.

Bitte beachten Sie, dass der Abstand von Garagen und Carports zu öffentlichen Straßenverkehrsflächen in der Achse der Zufahrt mindestens 3,0 m betragen muss, um die Einsehbarkeit des Verkehrsraums beim Ausfahren aus der Garage zu gewährleisten. Bei seitlichen Garagenwänden ist kein Abstand erforderlich, sie dürfen direkt auf die Grundstücksgrenze.

Was muss ich beachten, wenn mein Grundstück an den Friedhof angrenzt?

In dem an den Friedhof angrenzenden 1,0 m breiten Streifen auf Ihrem Grundstück (vgl. Bebauungsplan: „Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“) ist gemäß Textfestsetzung A.10 eine geschnittene Hainbuchenhecke (Carpinus betulus) herzustellen. Die Pflanzgröße ist so zu wählen, dass eine Mindesthöhe von 2,0 m innerhalb von 5 Jahren erreicht wird. Ausfallende Gehölze sind nachzupflanzen. Es handelt sich hier in erster Linie um einen Sichtschutz vom und zum Friedhof.

Wie erfahre ich, wer meine Nachbarn sind?

Um ggf. gemeinsame Maßnahmen wie Auffüllung, Grundstücksbegrenzungen etc. zu organisieren, möchten wir Ihnen und Ihren direkten Nachbarn (Eigentümer der direkt an Ihr Grundstück angrenzenden Bauplätze) die Möglichkeit der gegenseitigen Kontaktaufnahme geben. Aufgrund der Regelungen in der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) ist hierfür Ihr Einverständnis notwendig. Sobald uns Ihr Kaufvertrag in Kopie vorliegt, erhalten Sie hierzu eine Einverständniserklärung mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung. Sobald uns das Einverständnis Ihrer Nachbarn vorliegt, werden Sie entsprechend informiert.

Kommen seitens der Gemeinde zusätzliche Kosten auf die Bauherren zu?

Alle Einzel- und Doppelhausgrundstücke werden voll erschlossen veräußert. Dies bedeutet, dass die Anschlussmöglichkeit an die Ver- und Entsorgungsnetze geschaffen wurde und die Herstellung der Straßen einschließlich der zugehörigen Nebenanlagen (z.B. Straßenbeleuchtung) inbegriffen ist. Hausanschlüsse für die Versorgung mit Trinkwasser und die Entsorgung von Abwasser werden bis 1,5 m in das Grundstück hinein bereits vorverlegt. Diese Vorverlegung ist mit dem Grundstückspreis ebenfalls abgegolten.

Zusätzliche Kosten entstehen lediglich für die Weiterverlegung der Hausanschlüsse für Trink- und Abwasser auf dem Grundstück sowie für die Herstellung der Anschlüsse für Strom, ggf. Gas und Telekommunikation (auch für die Teilabschnitte im öffentlichen Raum außerhalb des Grundstücks). Die konkreten Kosten hierfür hängen von der Anschlusssituation vor Ort (insbesondere von der Anschlusslänge) ab und können daher von uns nicht pauschal benannt werden.

Wo verlaufen die Ver- und Entsorgungsleitungen?

Sobald uns eine Kopie des Kaufvertrags vorliegt, erhält jeder Grundstückseigentümer die Erschließungsplanung für den ihn betreffenden Teilbereich zur Kenntnis. Diesen Plänen können Sie Details zum Straßen- und Wegebau sowie die Lage der Ver- und Entsorgungsleitungen entnehmen.

Die Vorverlegung des Abwasserhausanschlusses um 1,5 m in das Grundstück hinein bis zum Anschlussschacht erfolgt jeweils mittig zur straßenseitigen Grundstücksgrenze, die Vorverlegung der Trinkwasserleitung jeweils um 1,0 m  weiter nach rechts versetzt. Weitere 0,55 m nach rechts versetzt strecken die TK-Versorger ihre Leerrohre auf das Grundstück vor.

Wir weisen darauf hin, dass es sich um einen Planungsstand Januar 2019 bzw. April 2019 handelt. Im Zuge der Erschließungsarbeiten können aufgrund möglicher noch folgender Maßnahmen durchaus noch Änderungen in Details erfolgen.

Wie wird das Gebiet mit Internet versorgt?

Sowohl die Deutsche Telekom als auch die GGEW versorgen das Baugebiet mit Internet über modernste Glasfasertechnik bis ins Haus (FTTH = Fiber-To-The-Home).

GGEW bietet dabei eine Bandbreite bis zu 200 MBit/s an, die Telekom bis zu 250 MBit/s. ENTEGA Medianet bereitet Anschlüsse vor und wird bei ausreichend Interesse ebenfalls anschließen. Unitymedia ist leider nicht vertreten.

Muss ich ein Baugrundgutachten erstellen lassen?

Bereits im Rahmen der Bauleitplanung wurden die Bodenverhältnisse anhand eines Netzes von repräsentativen Bohrpunkten im Bereich der künftigen Straßen untersucht. Die Ergebnisse sind - getrennt für Nord- und Südteil des Baugebietes - in den "Geo- und abfalltechnischen Berichten" dokumentiert, die als Anlagen 6.1 und 6.2 zur Begründung beigefügt waren. Entsprechende Informationen finden Sie hier.

Da keine flächenhafte Baugrunderkundung durchgeführt wurde, empfehlen wir grundsätzlich, vor Planungs- und Baubeginn eine objektbezogene Erkundung auch in Bezug auf mögliche Grundwasserstände zu beauftragen. Soweit sich jedoch die repräsentativen Bohrpunkte aus den o.a. Gutachten in der Nähe Ihres Baugrundstückes befinden, kann dies ggf. entbehrlich sein. Bitte besprechen Sie den Sachverhalt mit Ihrem Architekten.

Ab wann kann ich ein Baugrundgutachten erstellen lassen?

Für die Baugrunderkundung muss der Baugrundgutachter i.d.R. mit einem Bohrgerät in das Baufeld. Unter Umständen behindert dies die aktuell laufenden Bauarbeiten für die Erschließungsanlagen. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass das Baugrundstück erst nach Baufreigabe durch die Gemeinde betreten werden darf.

Gibt es Altlasten im Boden?

Aus der Altflächendatei „ALTIS“ des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) ergeben sich für den Planbereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädlichen Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Auch der Gemeinde Einhausen liegen keine diesbezüglichen Informationen vor. In den Bodengutachten, die im Rahmen der Bauleitplanung erstellt wurden, werden die untersuchten Mischproben in die Zuordnungskategorie Z0 gemäß LAGA M 20 eingestuft und stehen damit aus abfalltechnischer Sicht einer uneingeschränkten Wiederverwertung zur Verfügung.

Unabhängig hiervon wurde im Frühjahr 2019 eine Kampfmittelsondierung über das gesamte Gebiet durchgeführt. Alle Anomalien, die im Rahmen einer geomagnetischen Flächendetektion festgestellt werden konnten, wurden durch Aufgrabungen überprüft. Die Flächen wurden hiernach in der Datenbank KMIS-R des Staatlichen Kampfmittelräumdienstes des Landes Hessen beim Regierungspräsidium Darmstadt als kampfmittelfrei erfasst und damit für die Bauarbeiten freigegeben.

Grundsätzlich bleibt jedoch die Vorgabe, dass trotz fachgerechter Untersuchung und Beräumung nach den anerkannten Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorgaben nicht zu 100% ausgeschlossen werden kann, dass sich auf den untersuchten Flächen weiterhin Kampfmittelreste befinden könnten. Bei jeglichem Verdacht des Antreffens von Kampfmitteln ist deshalb umgehend der Kampfmittelräumdienst beim RP Darmstadt als zuständige Behörde zu benachrichtigen. Alle Bauarbeiten sind dann sofort einzustellen.

Brauche ich eine "Weiße Wanne" für meinen Keller?

Gemäß Hinweis C.4 ist im Baugebiet mit Grundwasserschwankungen zu rechnen. Aufgrund der bestehenden und künftig zu erwartenden Grundwasserstände können eventuell in Abhängigkeit von der Tiefe von Fundamentierung und Kellerräumen bauliche Maßnahmen zum Schutz gegen Grundwassereinfluss (sog. „Weiße Wanne“) erforderlich werden.

Welche Art von Weißer Wanne (Stufe 1 für aufstauendes Wasser, Stufe 2 für drückendes Wasser oder Stufe 3 für stark drückendes Wasser) vorgesehen werden muss, hängt zum einen ab vom Bemessungswasserstand (siehe auch hier), zum anderen von der Höhe Unterkante Kellersohle. Da die Kellersohle durchaus variieren kann – je nach Sockel- und Kellergeschosshöhe des geplanten Gebäudes – und es der Abwägung des Bauherren und seines Planers vorbehalten bleibt, Sicherheitszuschläge zu den Angaben der Bemessungsgrundwasserstände zu machen, können wir hierzu keine pauschale Aussage treffen. Bitte besprechen Sie dies mit Ihrem Architekten.

Müssen beim Kellerbau grundwassersenkende Maßnahmen getroffen werden?

Das hängt in erster Linie davon ab, wie tief Sie Ihren Keller bauen möchten (siehe auch Ausführungen zum Thema "Weiße Wanne"). Eine pauschale Aussage ist daher nicht möglich.

Unseren Erfahrungen nach wird hier bei einem Kellergeschoss mit üblicher Höhe keine Grundwasserhaltung oder -absenkung erforderlich, zumal das künftige Geländeniveau in Teilbereichen deutlich oberhalb des Bestandsgeländes liegen wird.

Ab wann können Vermessungsarbeiten auf dem Grundstück durchgeführt werden?

Hierfür muss der Vermesser auf das Baugrundstück. Unter Umständen behindert dies die aktuell laufenden Bauarbeiten für die Erschließungsanlagen. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass das Baugrundstück erst nach Baufreigabe durch die Gemeinde betreten werden darf.

Was muss ich bei der Entwässerungsplanung beachten?

Zur Einleitung von Schmutzwasser beantragen Sie bitte den Anschluss an das öffentliche Abwassernetz beim Zweckverband Kommunalwirtschaft Mittlere Bergstraße (KMB) in Bensheim. Alle Informationen hierzu, die notwendigen Formulare und die Kontaktdaten der Ansprechpartner finden Sie hier.

Gemäß Punkt 8 der textlichen Festsetzung des B-Plans 34 ist das auf privaten Flächen anfallende, nicht verwendete und nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser von Dachflächen, befestigten Freiflächen innerhalb der Grundstücke zu versickern. Sofern Sie das Niederschlagswasser in einer Zisterne sammeln möchten, z.B. zur Gartenbewässerung, muss auch der Überlauf der Zisterne auf dem Grundstück versickert werden.

Die Anlagen zur dezentralen Versickerung von nicht schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser sind gemäß Arbeitsblatt DWA-A138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ anzulegen. Die Versickerung von Niederschlagwasser erfordert eine wasserrechtliche Genehmigung, die bei der Unteren Wasserbehörde des Landkreises Bergstraße zu beantragen ist. Das erforderliche Antragsformular sowie Ansprechpartner der Behörde finden Sie hier.

Terrassen, Stellplätze und private Wege sind wasser- und gasdurchlässig zu befestigen oder seitlich in begrünte Flächen zu entwässern. Sollten solche Fläche zu den öffentlichen Verkehrsflächen hin entwässern, muss vor der Grundstücksgrenze eine Entwässerungsrinne eingebaut werden, die an die Versickerungsanlage angeschlossen wird.

Was muss ich zu den im B-Plan festgesetzten Lärmpegelbereichen beachten?

Es muss ein Schallschutznachweis gegen Außenlärm nach Maßgabe der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Teil 1 - Mindestanforderungen bzw.Teil 2 - Rechnerische Nachweise der Erfüllung der Anforderungen) erstellt werden. Hierin muss nachgewiesen sein, dass das resultierende Schalldämm-Maß aller Außenbauteile (Wände, Fenster, ggf. Rolladenkästen usw.) eines Aufenthaltsraums die Mindestanforderungen einhält, die sich aus dem maßgeblichen Außenlärmpegel (bei Lärmpegelbereich IV sind das 70 dB, bei Lärmpegelbereich III 65 dB) und der jeweiligen Raumart ergeben.

Ein Nachweis für einzelne Bauteile genügt leider nicht.

Der Schallschutznachweis muss noch nicht zwingend mit den Bauvorlagen (Bauantrag bzw. Mitteilung eines genehmigungsfreien Bauvorhabens nach § 64 HBO), spätestens jedoch vor Baubeginn bei der Bauaufsicht des Kreises Bergstraße (!) eingereicht werden.

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