Gemeinde Einhausen (Druckversion)

Informationen für das Baugebiet "Im Knippel"

Hier finden Sie die Antworten auf viele Fragen, die speziell das Baugebiet "Im Knippel" betreffen.
Allgemeine Themen, die alle Bauherren betreffen, finden Sie hier.

Wann erfolgt die Baufreigabe durch die Gemeinde?

Es war immer unser erklärtes Ziel, dass unsere Bauherren schnellstmöglich mit Ihren Planungen vorankommen und mit den Bautätigkeiten im Gebiet „Im Knippel“ beginnen konnten. Voraussetzung für die Baufreigabe war jedoch der Abschluss aller Bauarbeiten für die Erschließungsanlagen und deren ordnungsgemäße Bauabnahme einschließlich der hierfür erforderlichen Bauwerksprüfungen. Vorab wurde bereits eine Betretungserlaubnis für Vermessungsarbeiten und Bodengutachten für nahezu alle Grundstücke erteilt.

Die Baufirma hat ihre Mannschaft bereits zum Ende des vergangenen Jahres deutlich verstärkt, um zügig voran zu kommen. Auch die von der Versorgern beauftragten Unternehmen waren in den letzten Wochen mit erhöhter Teamstärke vor Ort. Inzwischen sind nahezu alle Arbeiten abgeschlossen.

Für die Mehrzahl der Grundstücke wurde die Baufreigabe zum 01. April 2020 erteilt. Für die restlichen Grundstücke im Bereich der ehemaligen Baustelleneinrichtungsfläche liegt inzwischen ebenfalls eine Baufreigabe vor.

Ab wann und wo kann ich die Bauantragsunterlagen einreichen?

Sie können die Antragsunterlagen für ein reguläres Baugenehmigungsverfahren nach § 65 (oder § 66) HBO bzw. für eine Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO sofort bei der Bauaufsicht für den Kreis Bergstraße an

Der Kreis Bergstraße – Der Kreisausschuss
Bauaufsicht, Frau Happel
Gräffstraße 5

64646 Heppenheim

einreichen. Die Bauaufsicht wird dann auch umgehend die Bearbeitung aufnehmen und Ihnen eine Eingangsbestätigung zusenden.

Grundvoraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung bzw. Genehmigungsfreistellung ist jedoch, dass "... die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist ...". Dies ist erst mit der Baufreigabe durch die Gemeinde gegeben. Die Baugenehmigung (bei Verfahren nach § 65 oder 66 HBO) bzw. die Mitteilung der Zulässigkeit des Baubeginns (bei Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO) wird ggf. einen entsprechenden Hinweis auf die Baufreigabe enthalten.

Wo dürfen Doppelhäuser errichtet werden?

Auf allen Baugrundstücken, für die im Bebauungsplan die Kennziffer 1, 1a oder 1b festgesetzt ist, dürfen auch Doppelhäuser bzw. Doppelhaushälften errichtet werden. Mit Ausnahme der deutlich kleineren Baugrundstücke nördlich der Straße "An der Renngasse", die speziell für Doppelhaushälften vorgesehen sind und für die auch eine entsprechende Baulast im Grundbuch vermerkt wurde, kann die Ausrichtung der Doppelhaushälften frei gewählt werden, solange der Bau innerhalb des durch den Bebauungsplan vorgegebenen Baufensters erfolgt.

Sollten Sie die Errichtung eines Doppelhauses auf einen der größeren Grundstücke planen und hiernach eine Grundstücksteilung beabsichtigen, beachten Sie bitte, dass beide Grundstücksteile größer als 200 m² und voneinander unabhängig erschlossen sein sollten.

Wo dürfen Reihenhäuser errichtet werden?

Reihenhäuser dürfen ausschließlich in den mit Kennziffer 2 ausgewiesenen Flächen entlang der Industriestraße (K 65) errichtet werden. Diese Grundstücke werden an einen Bauträger veräußert. Welcher Bauträger dies sein wird, steht zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht fest.

Wo dürfen Garagen errichtet werden?

Garagen dürfen sowohl im Baufenster (vgl. Bebauungsplan: blaue Linie) als auch überall in den zu den Verkehrsflächen orientierten, mit einer roten Strichlinie umrandeten Flächen mit Einschrieb "St/Ga" errichtet werden.

Bitte beachten Sie, dass der Abstand von Garagen und Carports zu öffentlichen Straßenverkehrsflächen in der Achse der Zufahrt mindestens 3,0 m betragen muss, um die Einsehbarkeit des Verkehrsraums beim Ausfahren aus der Garage zu gewährleisten. Bei seitlichen Garagenwänden ist kein Abstand erforderlich, sie dürfen direkt auf die Grundstücksgrenze.

Wie erkenne ich die Grenzen meines Grundstücks?

Die Grundstücksgrenzen werden zur Straße sowie zum Bestand hin (Friedhof, vorhandene Bebauung) durch Grenzmarken angezeigt, die das Amt für Bodenmanagement angebracht hat. Alle Grenzmarken wurden digital und folglich mit hoher Genauigkeit eingemessen.

Bitte beachten Sie, dass im Baugebiet verschiedene Grenzzeichen verwendet wurden. Die Grenzmarken müssen also nicht zwingend überall als Rohr mit einer Kunststoffkappe mit der Aufschrift „Grenzpunkt“ ausgeführt sein. Befindet sich der Grenzpunkt auf dem Bordstein, wurde ein sogenanntes „Meißelzeichen“ in Form eines Kreuzes verwendet. Das heißt, es wird einfach ein Kreuz in den Bordstein geschliffen. Befindet sich der Grenzpunkt unmittelbar oder nur ein paar mm hinter dem Bordstein, wird das Meißelzeichen als „Schlaufe“ dargestellt, das heißt in Form eines V. Dort, wo sich beide Schenkel treffen, liegt der Grenzpunkt. Je nach Situation vor Ort wurden ggf. auch noch andere Arten von Grenzmarken verwendet.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist die Grenzfeststellung zunächst Sache Ihres Vermessers, soweit Sie nicht an den Friedhof oder an bestehende Bebauung angrenzen. Gemäß § 6 Abs. 7 des Kaufvertrags besteht ein Anspruch auf endgültige Vermarkung und sichtbare Grenzmarken erst nach dem Straßenendausbau (also in ca. 3-5 Jahren, wenn nahezu alle Grundstücke auch bebaut sind). Das macht auch Sinn, weil rückwärtige Grenzmarken durch Auffüllung, Bau von Einfriedungen usw. während der Bauphase sicherlich wieder verschwinden würden.

Was muss ich beachten, wenn mein Grundstück an den Friedhof angrenzt?

In dem an den Friedhof angrenzenden 1,0 m breiten Streifen auf Ihrem Grundstück (vgl. Bebauungsplan: „Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“) ist gemäß Textfestsetzung A.10 eine geschnittene Hainbuchenhecke (Carpinus betulus) herzustellen. Die Pflanzgröße ist so zu wählen, dass eine Mindesthöhe von 2,0 m innerhalb von 5 Jahren erreicht wird. Ausfallende Gehölze sind nachzupflanzen. Es handelt sich hier in erster Linie um einen Sichtschutz vom und zum Friedhof.

Wie erfahre ich, wer meine Nachbarn sind?

Um ggf. gemeinsame Maßnahmen wie Auffüllung, Grundstücksbegrenzungen etc. zu organisieren, möchten wir Ihnen und Ihren direkten Nachbarn (Eigentümer der direkt an Ihr Grundstück angrenzenden Bauplätze) die Möglichkeit der gegenseitigen Kontaktaufnahme geben. Aufgrund der Regelungen in der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) ist hierfür Ihr Einverständnis notwendig.

Sobald uns Ihr Kaufvertrag in Kopie vorliegt, erhalten Sie hierzu eine Einverständniserklärung mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung. Sobald uns das Einverständnis Ihrer Nachbarn vorliegt, werden Sie entsprechend informiert.

Bei den Baugrundstücken für Doppelhaushälften, wo eine noch intensivere Abstimmung zwischen den Eigentümern der beiden durch Baulast verbundenen Grundstücke erfolgen muss, werden wir die Einverständniserklärung umgehend nach verbindlicher Reservierung anfragen.

Kommen seitens der Gemeinde zusätzliche Kosten auf die Bauherren zu?

Alle Einzel- und Doppelhausgrundstücke werden voll erschlossen veräußert. Dies bedeutet, dass die Anschlussmöglichkeit an die Ver- und Entsorgungsnetze geschaffen wurde und die Herstellung der Straßen einschließlich der zugehörigen Nebenanlagen (z.B. Straßenbeleuchtung) inbegriffen ist. Hausanschlüsse für die Versorgung mit Trinkwasser und die Entsorgung von Abwasser werden bis 1,5 m in das Grundstück hinein bereits vorverlegt. Diese Vorverlegung ist mit dem Grundstückspreis ebenfalls abgegolten.

Zusätzliche Kosten entstehen lediglich für die Weiterverlegung der Hausanschlüsse für Trink- und Abwasser auf dem Grundstück sowie für die Herstellung der Anschlüsse für Strom, ggf. Gas und Telekommunikation (auch für die Teilabschnitte im öffentlichen Raum außerhalb des Grundstücks). Die konkreten Kosten hierfür hängen von der Anschlusssituation vor Ort (insbesondere von der Anschlusslänge) ab und können daher von uns nicht pauschal benannt werden.

Wo verlaufen die Ver- und Entsorgungsleitungen?

Sobald uns eine Kopie des Kaufvertrags vorliegt, erhält jeder Grundstückseigentümer die Erschließungsplanung für den ihn betreffenden Teilbereich zur Kenntnis. Diesen Plänen können Sie Details zum Straßen- und Wegebau sowie die Lage der Ver- und Entsorgungsleitungen entnehmen.

Die Vorverlegung des Abwasserhausanschlusses um 1,5 m in das Grundstück hinein bis zum Anschlussschacht erfolgt jeweils mittig zur straßenseitigen Grundstücksgrenze, die Vorverlegung der Trinkwasserleitung jeweils um 1,0 m  weiter nach rechts versetzt. Weitere 0,55 m nach rechts versetzt strecken die TK-Versorger ihre Leerrohre auf das Grundstück vor.

Wir weisen darauf hin, dass es sich um einen Planungsstand Januar 2019 bzw. April 2019 handelt. Im Zuge der Erschließungsarbeiten können aufgrund möglicher noch folgender Maßnahmen durchaus noch Änderungen in Details erfolgen.

Wie wird das Gebiet mit Internet versorgt?

Sowohl die Deutsche Telekom als auch die GGEW versorgen das Baugebiet mit Internet über modernste Glasfasertechnik bis ins Haus (FTTH = Fiber-To-The-Home).

GGEW bietet dabei eine Bandbreite bis zu 200 MBit/s an, die Telekom bis zu 250 MBit/s. ENTEGA Medianet bereitet Anschlüsse vor und wird bei ausreichend Interesse ebenfalls anschließen. Unitymedia ist leider nicht vertreten.

Muss ich ein Baugrundgutachten erstellen lassen?

Bereits im Rahmen der Bauleitplanung wurden die Bodenverhältnisse anhand eines Netzes von repräsentativen Bohrpunkten im Bereich der künftigen Straßen untersucht. Die Ergebnisse sind - getrennt für Nord- und Südteil des Baugebietes - in den "Geo- und abfalltechnischen Berichten" dokumentiert, die als Anlagen 6.1 und 6.2 zur Begründung beigefügt waren. Entsprechende Informationen finden Sie hier.

Da keine flächenhafte Baugrunderkundung durchgeführt wurde, empfehlen wir grundsätzlich, vor Planungs- und Baubeginn eine objektbezogene Erkundung auch in Bezug auf mögliche Grundwasserstände zu beauftragen. Soweit sich jedoch die repräsentativen Bohrpunkte aus den o.a. Gutachten in der Nähe Ihres Baugrundstückes befinden, kann dies ggf. entbehrlich sein. Bitte besprechen Sie den Sachverhalt mit Ihrem Architekten.

Ab wann kann ich ein Baugrundgutachten erstellen lassen?

Für die Baugrunderkundung muss der Baugrundgutachter i.d.R. mit einem Bohrgerät in das Baufeld. Unter Umständen behindert dies die laufenden Bauarbeiten für die Erschließungsanlagen. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass das Baugrundstück erst nach Baufreigabe durch die Gemeinde betreten werden darf.

Gibt es Altlasten im Boden?

Aus der Altflächendatei „ALTIS“ des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) ergeben sich für den Planbereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädlichen Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Auch der Gemeinde Einhausen liegen keine diesbezüglichen Informationen vor. In den Bodengutachten, die im Rahmen der Bauleitplanung erstellt wurden, werden die untersuchten Mischproben in die Zuordnungskategorie Z0 gemäß LAGA M 20 eingestuft und stehen damit aus abfalltechnischer Sicht einer uneingeschränkten Wiederverwertung zur Verfügung.

Unabhängig hiervon wurde im Frühjahr 2019 eine Kampfmittelsondierung über das gesamte Gebiet durchgeführt. Alle Anomalien, die im Rahmen einer geomagnetischen Flächendetektion festgestellt werden konnten, wurden durch Aufgrabungen überprüft. Die Flächen wurden hiernach in der Datenbank KMIS-R des Staatlichen Kampfmittelräumdienstes des Landes Hessen beim Regierungspräsidium Darmstadt als kampfmittelfrei erfasst und damit für die Bauarbeiten freigegeben.

Grundsätzlich bleibt jedoch die Vorgabe, dass trotz fachgerechter Untersuchung und Beräumung nach den anerkannten Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorgaben nicht zu 100% ausgeschlossen werden kann, dass sich auf den untersuchten Flächen weiterhin Kampfmittelreste befinden könnten. Bei jeglichem Verdacht des Antreffens von Kampfmitteln ist deshalb umgehend der Kampfmittelräumdienst beim RP Darmstadt als zuständige Behörde zu benachrichtigen. Alle Bauarbeiten sind dann sofort einzustellen.

Brauche ich eine "Weiße Wanne" für meinen Keller?

Gemäß Hinweis C.4 ist im Baugebiet mit Grundwasserschwankungen zu rechnen. Aufgrund der bestehenden und künftig zu erwartenden Grundwasserstände können eventuell in Abhängigkeit von der Tiefe von Fundamentierung und Kellerräumen bauliche Maßnahmen zum Schutz gegen Grundwassereinfluss (sog. „Weiße Wanne“) erforderlich werden.

Welche Art von Weißer Wanne (Stufe 1 für aufstauendes Wasser, Stufe 2 für drückendes Wasser oder Stufe 3 für stark drückendes Wasser) vorgesehen werden muss, hängt zum einen ab vom Bemessungswasserstand (siehe auch hier), zum anderen von der Höhe Unterkante Kellersohle. Da die Kellersohle durchaus variieren kann – je nach Sockel- und Kellergeschosshöhe des geplanten Gebäudes – und es der Abwägung des Bauherren und seines Planers vorbehalten bleibt, Sicherheitszuschläge zu den Angaben der Bemessungsgrundwasserstände zu machen, können wir hierzu keine pauschale Aussage treffen. Bitte besprechen Sie dies mit Ihrem Architekten.

Müssen beim Kellerbau grundwassersenkende Maßnahmen getroffen werden?

Das hängt in erster Linie davon ab, wie tief Sie Ihren Keller bauen möchten (siehe auch Ausführungen zum Thema "Weiße Wanne"). Eine pauschale Aussage ist daher nicht möglich.

Unseren Erfahrungen nach wird hier bei einem Kellergeschoss mit üblicher Höhe keine Grundwasserhaltung oder -absenkung erforderlich, zumal das künftige Geländeniveau in Teilbereichen deutlich oberhalb des Bestandsgeländes liegen wird.

Wie weit muss das Grundstück aufgefüllt werden?

Gemäß Textfestsetzung A.7 sind die Grundstücksflächen auf Höhe der angrenzenden Straßenflächen aufzuschütten. Die im Bebauungsplan festgesetzten Bezugshöhen im Bereich der Straßen sind dabei insoweit maßgeblich, als dass sie als Orientierung in der Planungsphase dienen können, wenn der Straßenkörper noch nicht hergestellt ist.

Die spätere Geländehöhe innerhalb der Baugrundstücksflächen kann von der festgesetzten Höhe der Aufschüttungen abweichen, sofern die Bestimmungen der Hessischen Bauordnung insbesondere zu nachbarschützenden Belangen eingehalten werden. Abweichungen um +/- 1m sind damit grundsätzlich möglich, es besteht somit ein angemessener Spielraum in der Höhenfestlegung.

Soweit entlang der Grundstücksgrenzen zu Ihren Nachbarn Höhendifferenzen entstehen, obliegt dies der nachbarschaftlichen Abstimmung. Das Hessische Nachbarrechtsgesetz regelt die Abstimmung und Kostentragung für Einfriedungen, aber leider nicht für den Höhenausgleich bei Baugrundstücken. Weitere Informationen zum Nachbarrecht in Hessen finden Sie hier.

Soweit Sie sich vollkommen unabhängig von Ihren Nachbarn machen möchten, besteht die Möglichkeit, die nachbarschaftliche Grenze als Stützmauer zur Sicherung des Geländes z.B. mit L-Steinen zu sichern. Wenn Sie nur anböschen möchten, brauchen Sie in jedem Fall das Einverständnis Ihres Nachbarn, soweit die Böschung auf dem Nachbargrundstück liegt. Wenn Ihr Nachbar später baut als Sie, können Sie ihn nicht dazu verpflichten, vorab schon aufzufüllen.

Ab wann können Vermessungsarbeiten auf dem Grundstück durchgeführt werden?

Hierfür muss der Vermesser auf das Baugrundstück. Unter Umständen behindert dies die laufenden Bauarbeiten für die Erschließungsanlagen. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass das Baugrundstück erst nach Baufreigabe durch die Gemeinde betreten werden darf.

Was muss ich bei der Entwässerungsplanung beachten?

Zur Einleitung von Schmutzwasser beantragen Sie bitte den Anschluss an das öffentliche Abwassernetz beim Zweckverband Kommunalwirtschaft Mittlere Bergstraße (KMB) in Bensheim. Alle Informationen hierzu, die notwendigen Formulare und die Kontaktdaten der Ansprechpartner finden Sie hier.

Gemäß Punkt 8 der textlichen Festsetzung des B-Plans 34 ist das auf privaten Flächen anfallende, nicht verwendete und nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser von Dachflächen, befestigten Freiflächen innerhalb der Grundstücke zu versickern. Sofern Sie das Niederschlagswasser in einer Zisterne sammeln möchten, z.B. zur Gartenbewässerung, muss auch der Überlauf der Zisterne auf dem Grundstück versickert werden.

Die Anlagen zur dezentralen Versickerung von nicht schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser sind gemäß Arbeitsblatt DWA-A138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ anzulegen. Die Versickerung von Niederschlagwasser erfordert eine wasserrechtliche Genehmigung, die bei der Unteren Wasserbehörde des Landkreises Bergstraße zu beantragen ist. Das erforderliche Antragsformular sowie Ansprechpartner der Behörde finden Sie hier.

Eine beispielhafte Systemdarstellung für eine Rohr-Rigolenversickerung finden Sie hier.

Terrassen, Stellplätze und private Wege sind wasser- und gasdurchlässig zu befestigen oder seitlich in begrünte Flächen zu entwässern. Sollten solche Fläche zu den öffentlichen Verkehrsflächen hin entwässern, muss vor der Grundstücksgrenze eine Entwässerungsrinne eingebaut werden, die an die Versickerungsanlage angeschlossen wird.

Was muss ich zu den im B-Plan festgesetzten Lärmpegelbereichen beachten?

Es muss ein Schallschutznachweis gegen Außenlärm nach Maßgabe der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Teil 1 - Mindestanforderungen bzw.Teil 2 - Rechnerische Nachweise der Erfüllung der Anforderungen) erstellt werden. Hierin muss nachgewiesen sein, dass das resultierende Schalldämm-Maß aller Außenbauteile (Wände, Fenster, ggf. Rolladenkästen usw.) eines Aufenthaltsraums die Mindestanforderungen einhält, die sich aus dem maßgeblichen Außenlärmpegel (bei Lärmpegelbereich IV sind das 70 dB, bei Lärmpegelbereich III 65 dB) und der jeweiligen Raumart ergeben.

Der Nachweis erfolgt in Abhängigkeit von der Raumnutzungsart und der Raumgröße und damit individuell für jedes Einzelvorhaben. Pauschale Aussagen zur erforderlichen Schalldämmung der Fenster oder anderer Bauteile sind leider nicht möglich. Ein Nachweis für einzelne Bauteile genügt leider ebenfalls nicht.

Auch eine Befreiung von den Festsetzungen zum baulichen Schallschutz ist nicht möglich. Es handelt sich hier um eine strikte immissionsschutzrechtliche Vorgabe.

Der Schallschutznachweis muss noch nicht zwingend mit den Bauvorlagen (Bauantrag bzw. Mitteilung eines genehmigungsfreien Bauvorhabens nach § 64 HBO), spätestens jedoch vor Baubeginn bei der Bauaufsicht des Kreises Bergstraße (!) eingereicht werden.

Wie hoch darf mein Zaun sein?

Zu benachbarten Privatgrundstücken und öffentlichen Flächen sind gemäß Textfestsetzung B.2 ausschließlich breitmaschige Zäune aus Metall (Stabgitter- oder Maschendrahtzäune) bis zu einer Höhe von 2,0 m zulässig. Trockenmauern und Gabionen bis zu 0,8 m Höhe sind zulässig. Sonstige Mauern und Mauersockel zur Einfriedung der Grundstücke sind unzulässig.

Die Höhenangaben beziehen sich auf die spätere Geländehöhe (Auffüllung auf Straßenniveau), nicht auf die Geländehöhe im Bestand vor Bebauung.

Sofern Sie die Zufahrten zu Garagen oder Stellplätzen mit einer Einfriedung ("Hoftor") abgrenzen möchten, beachten Sie bitte, dass diese nur dann zulässig sind, wenn sie mit Handsendern aus dem Fahrzeug heraus geöffnet werden können.

http://www.einhausen.de//planen-bauen/informationen-fuer-bauherren/informationen-fuer-das-baugebiet-im-knippel